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(资料图片)

刚刚从福建调研回来，主要看了福州、泉州、厦门市场。

有意思的是，这三个城市虽然距离很近，但房地产市场却差异巨大。

先看福州——

福州是典型的情绪低迷。最常见的景象就是销售中心空无一人。

这一点销售数据可以证明，以福州五区新房住宅成交数据为例，又开始在月成交1000套上下徘徊了。

新房市场的惨淡是一目了然的。

在这种情况下，二手成交也好不到哪儿去。

5月福州二手房成交约3500套。

6月截止到20号，还不到3000套。

作为常住844.8万人口的省会二线城市，3000套的二手房成交量说明这个城市二手房市场流动性差。

不仅如此，福州二手房成交主力是中低端上车房源，改善和豪宅市场几乎没什么成交。

放眼全面，目前和福州市场类似的城市还有，昆明、贵阳、沈阳、济南等。

再看泉州，

泉州是典型的冰火两重天。

二手房价跌麻了，跌惨了。

新房却因为限价还能出现千人摇的景象。

不过这种千人摇也仅仅只是个例。比如目前在泉州，应该也就只有水墨芳华这一个项目而已。

其它绝大多数的在售新房项目都在政府限价的基础上打折。

尤其是远郊新区，在几乎腰斩的情况下，为了促销居然使出买房送首付这种变相保限价，实则降价的方式。

对于这种行为，房企的说法是，降价不能低于政府限价，实属无奈之举。

所以官方关于房价涨跌的统计，其实已经严重失真了，哪怕是房管局的备案数据。

和泉州类似的城市还有，西安、合肥等。

最后看厦门，

厦门是典型的有情绪却没成交量。

什么意思呢?就是买房的都在观望。

可是，开发商明显是扛不住了。

尤其是一些网红板块，比如马銮湾、比如翔安会展板块等，房企降价促销的迫切心情已经非常强烈了。

当然也会有人拿去年新房成交数据对比，认为今年厦门市场是回暖的。

这是很大的错判。这也是目前国内很多城市面临的情况。

因为新房市场供应是极度不均衡的。而目前的主要成交在核心主城。

所以当核心主城项目集中放量的情况下，新房成交数据就会好一点，也仅此而已。

所以其实数据上好一点，已经没什么意义了。

但一些人会以此来作对比，认为市场回暖，这是错判。

关键还是要看成交价。

厦门的二手房成交价已经连跌6个月，且在5月的跌幅已经排在了全国第二。

目前和厦门类似的城市主要有深圳、上海、杭州、东莞等。

北京、南京和长沙也类似，但没厦门这些城市表现这么极端。

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对比以上三个城市，目前房价下跌幅度最大的泉州，但千人摇号也是泉州。

房价下跌幅度最小的福州，但市场最冷却是福州。

这三个城市中，新房、二手，无论是环比还是同比，都下跌的的城市，却是市场情绪最饱满的厦门。

为什么？是不是很意外！

为什么泉州下跌的最惨呢？

因为泉州二手房市场份额太小了。这是泉州中心市区过去1-4月，二手房成交数据。

当然有人会说泉州是弱市强县的城市，只看中心区二手房成交，有点太欺负人。

下表是泉州县级市的成交数据。

对比以上两个图，泉州县级市的成交数据甚至好过中心城区数据。

但这二者数据却是不能叠加的，因为县级市场是地缘市场，是相对独立的。

因此，作为常住人口887.9万人的泉州，几百套的二手房成交量，根本就形成不了一个健康的二手房市场。

如果这个时候再加上政府限价，导致一二手倒挂，拉几个千人万人摇号的典型，市场瞬间就火爆了。于是更多的人追捧新房，投资客开始跟进，二手房开始跟涨，一二手倒挂进一步拉大，新房市场再度疯狂。

上面这段描述，其实大家都不陌生，凡是严格执行新房限价政策的城市都遭遇过。

只是泉州二手房市场份额太小，一时间涌入大量投资客，而这些人都是奔着高位套现的。

可是只要一二手倒挂存在，就没有人去买二手。

那如果一二手倒挂不存在了，不仅没人买二手，连新房都没人买了。

这就是当下泉州房地产市场，新房、二手双双大跌，直白一点就是没人买了。

我在这三个城市调研，只有泉州的置业顾问，直接讲买房子就是为了住，千万不要觉得能赚钱。

其实置业顾问是一个窗口。他们传递房地产市场信心的渠道。

你从这一点就能看到泉州房地产市场是真的凉了。所以泉州的新房、二手房跌的是最厉害的。

尤其是二手房市场，比如泉州的东海，这个曾经让无数泉州甚至整个福建投资客狂欢的地方，目前主要的次新小区二手房成交价相比21年高点普遍有五六千的下跌。

而这还肯定不是底部，因为当年站在人烟稀少的十字街头，这种感觉会更强烈。

正如这边的中介所说，现在正是买东海的好时候，因为房东很好谈价，着急出手的很多。只要诚心买，现在能看房源很多，随便挑。

与之相反的是厦门的置业顾问，还在谈未来规划，谈将来的升值潜力。这说明厦门这个城市对房地产市场还有一颗躁动的心，时刻在跳动。

因此，这个城市目前最火的项目依然是强概念热点板块，比如五缘湾、比如海沧中心等。

但其实，厦门目前在售新房项目中，有20%在售项目是现房。

有30-50%的项目是准现房，是今年买今年住的项目。

只有不到30%的项目是明年交房的。

新房都卖成了现房，从这一点也能看出，厦门新房市场成交很差。

可是为什么成交差，市场情绪却依然高涨？

就是因为厦门房价还没跌到位。市场还没死心。

我们知道情绪是市场的底色。也一定程度上是这个城市的人对房地产市场的信心。

我们在五缘湾的TDO项目的销售中心，碰到几个厦门岛内本地大妈来买房，随便聊了几句，他们认为在厦门五缘湾这个板块，目前限价72800的新房非常值得买。他们说这里就是厦门的新的富人区，将来的升值潜力是巨大的。

这一点让我挺吃惊的。因为目前哪怕是在深圳、杭州调研，我们也没有遇到像厦门市场这样的情绪。

还有这么多人盯着市场看，盯着随时准备出手。

市场若是真的凉，就是没人关心了。没人谈论了。没人会觉得买房子能赚钱，那么这个市场才算是真的凉了。

现在的情况是，厦门还有这么多人对房价上涨充满信心。心存幻想今年买，明年就能赚百万。

后来我把这件事讲给厦门的朋友听，他们说很正常。翻看厦门房价在过去7年的历史趋势，你会发现，自2015年-22年，7年的时间，厦门房价除了18年房价有小幅回调之外，其余年份房价都是上涨的。

对于趋势，房价上涨的信仰已经深入人心了。

再加上厦门岛内独特的供需，导致厦门人对岛内房地产市场的信仰更加坚定。

这也就是为什么厦门成交这么差，新房都卖成了现房，市场情绪依然高涨的原因。

但是，我们要说但是，厦门的新房市场显然已经扛不住了。

哪怕是岛内，也不用抢了，车位也不绑了。装修也不加钱了。

除了岛内个别项目，所有的新房项目都是低于新房的政府限价，折扣普遍在8-10个点。

不仅如此，为了促销，开发商拿出低区房源做特价，同一个项目，同一个户型，高区和低于的价差能拉到7000-8000，这是很惊人的。

为什么会拉这么大，就是想降价促销，还不好意思呗。

接下来，厦门市场还会继续下行，新房的优惠力度会更大。

福州情况类似，不一样的是，福州新项目很少。而在售80%的项目都是现房或者准现房项目。

也就说，福州这个城市就快实现现房销售了。

福州市场还有一个突出的点是，二手次新房挂牌价普遍比周边在售新房贵15-20%。

于是在福州你会看到，福州新房几乎都卖成现房，还卖不出去，还要再打折。而周边二手挂牌价却贵得离谱。

比如仓山奥体的金茂悦，11层低密现房，均价两万三四，而隔壁次新挂牌价两万八九。

原因就是过去一两年福州新房跌的太狠了。目前在售的红盘，基本上相对高点都是7-8折的优惠力度。比如——

中海锦江城

备案均价：22504元/㎡

网签均价：16528元/㎡

折扣：73%

拿地价：18792元/㎡

工程进度：已交房

福州熙悦府

备案均价：27699元/㎡

网签均价：20629元/㎡

折扣：74%

拿地价：15800元/㎡

工程进度：已交房

万科紫台

所处板块：马尾老城区

备案均价：17161元/㎡

网签均价：13165元/㎡

折扣：77%

工程进度：部分已交房

在这种情况下，二手房就更卖不掉了。

既然如此，为什么二手要比新房贵呢？

因为目前在售的次新小区的业主都是买到了高位，降价不甘心啊。

这一点放眼全国很多热点城市都一样。

比如南京江北新区拍了一块地，周边业主觉得这块地卖便宜了，会把自己周边的房价拉低，于是联名举报这是国有资产流失，于是这块地就真的被撤销了。

所以现在还在死保房价的是过去三四年买房的那一批人。也就是“三高人”，高房价、高利率、高负债。

你是不是“三高人”呢？还在为保房价操碎了心。

或者是“三急人”？如泉州东海的投资客，着急降价、着急卖出、着急上火。

又或者是“房价上涨的有信仰的人”，如厦门岛内的大妈，对房价上涨、对政府新区规划一点不怀疑。

最后，以上这是我福建调研第一篇，主要和大家聊聊福建三个代表城市，厦门、福州、泉州，房地产新房、二手的市场情况。

除此之外，福州、泉州、厦门三个城市最新房地产市场调研报告，包含供需、成交等等。

1、福州最新房地产市场调研报告

2、泉州最新房地产市场调研报告

3、厦门最新房地产市场调研报告

4、米宅此次厦门、泉州、福州最新板块调研分析